住宅夫婦名義のメリットは何？デメリットも家族向けに解説

共有名義とは何かと基本の仕組み

「共有名義」とは、住宅を夫婦など複数名で共同所有する方式で、登記簿に夫と妻両名が所有者として記載されることを指します。それぞれの所有割合は「共有持分」となり、出資額やローン負担額に応じて定めるのが一般的です。例えば夫が３分の２、妻が３分の１といった比率で設定できます。

持分の割合は、購入費用やローンの負担割合に基づいて設定されます。「負担金額÷不動産価格」で計算するのが基本で、夫が2000万円、妻が1000万円負担した場合は夫が２／３、妻が１／３となります。

住宅ローンを２人で組む方法には、「ペアローン」と「連帯債務」があります。ペアローンはそれぞれが単独でローンを組む方式で、夫が3500万円、妻が1500万円負担した場合、夫が70％、妻が30％の持分となります。一方、連帯債務は１つのローンを夫婦で返済し、それぞれが返済額を負担した割合に応じて持分を定めます。

このように、共有名義を選ぶ際には、資金負担と登記上の持分を一致させることが重要です。ずれがあると贈与とみなされ、税の問題を招くこともあるため、基本的な仕組みの理解が不可欠です。

住宅夫婦名義のメリット

住宅を夫婦共有名義にすることには、家族が住宅購入を検討する際に知っておきたい複数のメリットがあります。

まず、借入可能額が増える点です。夫婦の収入を合算できるため、金融機関からより高額な住宅ローンが認められる可能性が高くなります。たとえば、夫500万円・妻300万円の年収なら、それぞれ単独名義で借りるより、夫妻合算で借入枠が広がります。

次に、住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けられる点です。共有名義では、各人がそれぞれ住宅ローン控除の対象となるため、減税メリットが倍増する可能性があります。ただし、「連帯債務」や「ペアローン」を利用する必要があり、「連帯保証」のみでは不可となります。

また、相続税や売却時の特別控除における節税効果も見込めます。共有名義で持分が分かれている場合、相続税の課税対象は亡くなった方の持分のみとなります。さらに、自宅売却時には1人3,000万円の特別控除が認められ、夫婦共有なら最大6,000万円まで控除できる場合があります。

以下にメリットをまとめた表を示します。

住宅を夫婦共有名義にするデメリット

住宅を夫婦の共有名義で購入する際には、いくつかの注意すべきリスクがあります。以下に、その主要なデメリットをわかりやすく整理してご紹介します。

以下に、各項目について、信頼できる情報源に基づいた説明を詳しくご紹介いたします。

1. 将来の収入変動による返済負担リスク
例えば、夫婦でペアローンを組んで住宅を購入した場合、どちらかの収入が将来減少すると、もう一方にローン返済の負担が集中するリスクが高まります。不動産ローンには連帯債務の性質があり、支払い責任が共有されるため、収入の大きな変動がある状況では返済設計を慎重に検討する必要があります。 

2. 売却・処分に共有者全員の同意が必要
共有名義の住宅を売却したり建て替えたりする場合、法律上「処分行為」として共有者全員の同意が求められます（処分行為には売却・取り壊し・抵当権の設定が含まれます） 。一方で、自分の共有持分のみであれば、単独の判断で売却することが可能ですが、不動産全体の処分となると全員の協力が必要であり、手間や時間がかかりやすくなります 。

3. 離婚や相続時に権利関係が複雑化しやすい
離婚時には共有不動産の財産分与が問題となり、売却して現金化するか、持分に応じて分配するかなどの判断が必要です。夫婦共有のまま売却する場合には、登記・印鑑証明書・住民票なども夫婦双方分が必要になり、手続きが煩雑になります 。また、相続が絡む場合には、共有者がさらに増え、連絡がつかない共有者がいると処分自体が進まない可能性もあります 。さらに、持分の売却や贈与が不適切な価格で行われた場合には、贈与税や譲渡所得税の課税対象になることもあるため、税務への注意も欠かせません 。

以上が、住宅の夫婦共有名義における主なデメリットです。将来の収入見通し、売却・処分のしやすさ、離婚や相続などの将来の状況に応じて、慎重に検討されることをおすすめいたします。

共有名義にする際の注意点と対策

住宅購入を夫婦で共有名義にする際には、税金や将来への備えという観点から注意が必要です。まず、負担した資金と登記上の持分割合が異なると、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があります。たとえば、総額3,000万円の住宅で、夫が2,000万円、妻が1,000万円を出資したにもかかわらず、持分をそれぞれ半分として登記した場合、その差額500万円が贈与にあたります。こうした事態を避けるためにも、登記前に出資割合を明確にして持分割合を決めることが重要です。

また、贈与税を回避するためには、出資に見合った持分割合の設定が基本となります。たとえば、出資額が夫4,000万円・妻1,000万円であれば、それぞれの持分は80％・20％とするのが妥当です。このように負担額と持分割合を一致させることで、贈与税の課税対象を避けることができます。

さらに、夫婦間で特例を活用できるケースもあります。婚姻期間が20年以上の場合、居住用不動産やその取得資金について、贈与税の配偶者控除（最高2,000万円まで）が適用できる場合があります。ただしこれは一生に一度だけ利用できる制度で、一定の居住要件などを満たす必要がありますので、事前の確認が欠かせません。

以下に、注意点と具体的な対策を表にまとめます。

このような対策を事前に講じることで、共有名義に伴う税務リスクを低減し、安心して住宅取得を進めることができます。購入前に持分割合をきちんと決め、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

住宅を夫婦で共有名義にすることには、多くのメリットと注意点があることをご紹介しました。収入を合算できることで借入可能額が広がり、それぞれが住宅ローン控除を利用できるなど、家計にとって大きな利点が生まれます。その一方、収入減による返済リスクや、売却・相続時の手続きの煩雑さには十分注意が必要です。持分割合や贈与税の問題も含め、購入前にしっかり話し合い、将来を見据えた選択が大切です。この記事を参考に、ご家族にとって最適な判断にお役立てください。