相続した不動産でまず何をしたらいい？相続後の確認手順と注意点を解説

相続した不動産でまず確認すべき3つのこと

不動産を相続したときは、まず対象となる不動産の基本情報を落ち着いて整理することが大切です。
所在地は登記簿謄本や固定資産税の納税通知書で確認でき、土地か建物か、一戸建てか区分所有建物かといった種類も記載されています。
さらに、現在の名義人や持分、共有者の有無なども登記事項証明書を取得すれば把握できます。
法務省も、不動産を相続した場合には、所在や名義などを確認したうえで相続登記や遺産分割を進めるよう案内しています。

次に、被相続人が遺言書を残しているかどうかを確認します。
封印のある自筆証書の遺言書を見つけた場合、家庭裁判所での検認前に勝手に開封してはならないことが民法で定められています。
封がされた遺言書は、家庭裁判所に検認を申し立てたうえで、相続人等の立会いのもとで開封されます。
一方、法務局で保管されている自筆証書遺言や公正証書遺言については、検認は不要とされており、保管先や公証役場で内容を確認する流れになります。

あわせて、相続人が誰にあたるのかを戸籍で確認する作業も欠かせません。
一般に、配偶者は常に相続人となり、他の相続人は子、直系尊属、兄弟姉妹の順に優先順位が定められています。
この範囲を正確に把握するには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍や除籍、改製原戸籍などを収集して親族関係を確認する必要があります。
国税庁も、相続税の手続において法定相続人の範囲を正しく確認することを前提としており、法定相続人の人数は相続税の計算上も重要な要素になるとしています。

不動産を相続された方が知るべき登記と期限

相続登記とは、相続によって取得した不動産の所有者を、法務局の登記簿上で現在の相続人名義に変更する手続きのことです。
相続登記を行うことで、誰がその不動産の正当な権利者かが公的に明らかになり、売却や賃貸、担保提供などの取引を安全に進めやすくなります。
反対に、登記名義が亡くなった方のままでは、相続人同士の話し合いが整っていても、実際の売却や融資などの手続きができず、将来のトラブルの種になりかねません。
そのため、不動産を相続したら、遺産分割の内容を踏まえて速やかに相続登記を行うことが重要です。

相続登記は、令和6年4月1日から法律上の義務となり、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。
また、令和6年4月1日より前に開始した相続で取得した不動産についても、まだ相続登記をしていない場合には義務の対象となり、原則として令和9年3月31日までに相続登記を行わなければなりません。
これらの期限を正当な理由なく守らなかったときは、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続の時期や相続した事実を知った日を整理し、どの期限が自分に当てはまるかを早めに確認しておくことが大切です。

相続登記を長期間行わないまま放置すると、登記簿上の名義と実際の所有者が一致しない「所有者不明土地」とみなされ、さまざまな支障が生じるおそれがあります。
たとえば、買い手や金融機関から見ると権利関係が不明確なため売却や担保設定が難しくなり、地域の公共事業や道路整備、災害復旧の場面でも、所有者を特定するのに時間と費用がかかる原因になります。
さらに、相続人の世代交代が進むほど関係者が増え、全員の同意を得ることが難しくなり、遺産分割協議自体が進めにくくなることも問題です。
不動産を有効に利用し、将来の相続人にも負担を残さないためには、相続登記を早期に済ませておくことが、管理上も資産活用上も重要な一歩になります。

相続した不動産の評価と相続税・固定資産税のポイント

相続した不動産について、まず押さえたいのが評価額の考え方です。
一般的に、不動産の評価額としてよく用いられるのが「固定資産税評価額」と「路線価」です。
固定資産税評価額は、市区町村が作成する固定資産課税台帳に登録されており、毎年送付される固定資産税納税通知書などで確認できます。
一方、路線価は国税庁が公表しているもので、相続税や贈与税の計算に用いられる指標となっています。

相続税の計算では、土地については路線価方式や倍率方式、建物については固定資産税評価額を基に評価するのが一般的です。
ただし、実際の評価は土地の形状や利用状況など、多くの要素を踏まえて行われるため、評価額が一律に決まるわけではありません。
また、相続税が発生するかどうかは、不動産だけでなく預貯金や有価証券など、相続した財産全体を合計したうえで判断する必要があります。
そのため、まずは評価額を把握し、おおまかな遺産総額のイメージを持つことが大切です。

相続税がかかる可能性がある場合には、申告と納付の期限にも注意が必要です。
相続税は、原則として相続の開始を知った日の翌日から起算して10か月以内に申告・納付を行うこととされています。
期限を過ぎると、延滞税や加算税が生じるおそれがあるため、早めに必要な資料を集め、申告の準備を進めることが重要です。
あわせて、相続後は不動産を所有している限り、毎年固定資産税や都市計画税が継続して発生するため、今後の資金計画にも反映させておくと安心です。

相続した不動産を「使う・貸す・売る」判断の考え方

相続した不動産をそのまま自分で使うかどうかを考える際には、生活の利便性や将来の家族構成との相性を丁寧に見極めることが大切です。
通勤や通学のしやすさ、周辺環境の安全性、建物の老朽化の程度など、日常生活に直結する条件を具体的に確認します。
親族が住む場合も、修繕費の負担や名義、費用分担の取り決めを事前に話し合っておくことで、将来のトラブルを防ぎやすくなります。
一方で、空き家として保有すると固定資産税や維持管理費が継続的にかかるため、定期的な点検や清掃を行えるかどうかも含めて総合的に判断することが重要です。

相続した不動産を貸す場合は、賃料の目安や入居者募集の方法、空室期間のリスクを事前に想定しておくことが必要です。
賃貸として活用することで、固定資産税などの負担を家賃収入でカバーできる可能性がありますが、設備の故障対応や入居者とのやり取りなど、管理の手間が増える点も踏まえて検討します。
売却を選ぶ場合は、不動産の仲介を依頼してから成約・引渡しに至るまでの期間や、売却価格の相場、売却に伴う税金や諸費用を把握しておくことが大切です。
将来の維持管理コストや相続人同士の意向も考え合わせ、短期的な金額だけでなく、中長期的な負担も比較しながら方向性を決めていきます。

相続した不動産の活用や売却について迷うときは、税金や法律、建物の状態など、多方面から整理して検討できる相談先を選ぶことが大切です。
相談するときには、登記事項証明書や固定資産税の納税通知書、相続人の関係が分かる資料などを事前にそろえておくと、話がスムーズに進みます。
また、希望する活用方法や、いつまでに結論を出したいかといった希望条件を整理して伝えることで、より具体的な提案を受けやすくなります。
こうした準備を行いながら段階的に検討を進めることで、自分たちの状況に合った現実的な選択肢を見つけやすくなります。

まとめ

相続した不動産では、所在地や名義、相続人、遺言書など基本情報の確認と、相続登記や税金の期限を押さえることが重要です。
判断を後回しにすると、売却や活用が進まず、管理や税負担だけが続いてしまうおそれがあります。
当社では、相続した不動産の現状整理から評価、登記や活用方法のご相談まで、まとめてサポートしています。
「まず何をしたらいいか分からない」という段階でも大丈夫ですので、お気軽にお問い合わせください。