住み替えで今の家を売却するときまず何をする？夫婦で考えたい流れと注意点を解説

住み替えを始める前にまず確認したい基本ステップ

まずは、今のお住まいにどれほどの住宅ローンの残債があるのかをしっかり確認しましょう。その際、残債を売却代金で完済できる見通しが立つかどうかが、住み替え計画の第一歩となります。住宅ローンが残っている場合は、売却代金に自己資金を上乗せして完済するか、「住み替えローン」や「つなぎ融資」の利用が現実的な解決策となります。住み替えローンは残債と購入費用をまとめて借りる仕組みで、資金計画の見通しが立てやすい反面、金融機関の審査が厳しくなりやすい点には注意が必要です。つなぎ融資は売却と購入のタイミングが合わない時に短期的に資金を補う融資ですが、金利負担や返済期間の制限には気をつけましょう。いずれの場合も、具体的な条件をよく確認のうえ、計画的に判断してください。

次に、今のご自宅がどのくらいの価格で売れるのか、正確な見通しを持つことが大切です。一社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の幅を把握しましょう。複数社に依頼することで、より実態に即した価格帯が見えてきますし、信頼できる相談相手を見極めることにもつながります。ただし、査定額はあくまで“売り出し価格の目安”であり、実際の売却価格とは異なる可能性がある点を理解しておきましょう。査定額より低くなった場合に備えて、資金計画には余裕がある設計にすることをおすすめします。

ステップをリズミカルに進めることで、住み替えのスタートがしっかり整います。住宅ローンの残債と売却可能性、そして計画の安全性をしっかり把握したうえで、次の資金設計へつなげていきましょう。

住み替えの資金計画をしっかり立てるポイント

住み替えを成功させるためには、資金の流れをしっかりと見極めることが大切です。まずは、売却代金をどのように新居購入や諸費用に振り分けるかを整理しましょう。売却によって得たお金から、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税などを差し引いた「手残り額」を明確に把握するのがおすすめです。これにより、安心して新居を探す予算がわかります。例えば、「手残り＝売却代金－（諸費用＋税金＋ローン残債）」の式で整理できます。

主な売却にかかる費用は大きく次のような項目に分かれます。仲介手数料は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限であることが法律で定められており、印紙税は売却価格に応じて数千円〜数万円程度です。また、住宅ローンが残っている場合にはローンの一括返済手数料（数千円〜数万円）や抵当権抹消のための登録免許税・司法書士報酬（合わせて約5千円〜2万円程度）が必要になります。譲渡所得が発生する場合は、所有期間により約39.63％または20.315％の税率が適用されます。ただし、マイホームの特例（3,000万円控除）が使える場合もあります。

また、住み替えをスムーズに進める工夫も重要です。春先など、売却需要が高まる時期を狙うと売れやすくなる傾向があります。また、契約に「買い替え特約」を加えることで、住み替えの資金計画やスケジュールに余裕を持たせることができます。手続きや費用、タイミングを全体でバランスよく組み立てることで、ご夫婦の安心できる住み替えを実現していきましょう。

売却方法の選択と媒介契約の種類

ご夫婦で住み替えをお考えの際には、まず「仲介」と「買取」の二通りの売却方法を理解することが大切です。それぞれに特長や利点、注意点がありますので、ぜひご自身のライフスタイルやご希望に照らして検討してみてください。

まず「仲介」は、不動産会社が売主と買主のあいだに立ち、買い手を探す方法です。ご希望に合う買主と出会えれば、相場以上の価格で売却できる可能性もありますが、売却までに時間を要し、仲介手数料や売却後の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）などが発生する点にご注意ください。

一方、「買取」は不動産会社が直接ご自宅を買い取ってくれる方法です。すぐに現金化でき、内覧や修繕の必要がなく、契約不適合責任を負わずに済むことも多いです。手間を減らしたい方、スケジュールに余裕がない方にはおすすめですが、売却価格が相場の6〜8割程度になることもあり、さらに買取を扱っていない会社や条件によっては断られることもあります 。

ご夫婦のライフスタイルや優先事項を明確にして、どちらがより合っているかを考えてみましょう。たとえば、引っ越し時期が差し迫っている場合は「買取」の速さが魅力的ですし、高値を目指したい場合は「仲介」の柔軟性を活かせます。

次に、仲介を選ぶ場合に結ぶ「媒介契約の種類」についてご紹介します。「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の三種類があり、それぞれの特徴を理解してご自身に合った契約を選ぶことが大切です。

「一般媒介」は複数の会社に依頼でき、ご自身で買主を見つけることも可能です。しかし、レインズへの登録や業者からの報告義務はなく、情報公開や進捗が見えづらくなることもあります。

「専任媒介」は1社にだけ依頼する契約で、不動産業者にはレインズへの登録（契約後7日以内）と売主への報告義務（2週間に1回以上）が法律で定められています。依頼先が売却活動に力を入れやすく、進捗も把握しやすいです。

「専属専任媒介」はさらに制約が強く、自分で買主を探すことはできません。会社がレインズに登録（5日以内）し、報告頻度も週1回以上と手厚いサポートを受けられます。どの契約も期間は最長3ヶ月で設定されており、状況に応じて更新できます。

最後に、ご夫婦の希望スケジュールや売却活動への関わり方をもとに、どの契約形態がいちばん安心できるか、どれがご負担にならないかをじっくり考えてください。「説明が丁寧で進捗もこまめに知りたい」なら専任媒介、「複数の会社の提案を見比べたい」なら一般媒介、「しっかり管理してくれるほうが安心」なら専属専任媒介がそれぞれ向いています。

安心して住み替えるための最後の準備

住み替えにあたっては、売却と購入のスケジュールに余裕を持つことが何より大切です。引っ越しや内覧、手続きなど、思いのほか時間がかかるため、焦らず進めましょう。同時に、住んでいた家を売って利益が出た場合には、「居住用財産の3,000万円特別控除」の特例を受けられる場合があり、税務面の大きな安心につながります。この控除を受けるには、売却から翌年の確定申告で申告する必要がありますので、準備を怠らないようにしましょう。さらに、夫婦でのライフステージに応じて、新居の購入だけでなく賃貸も含めた柔軟な選択肢を視野に入れておくと、住み替え後の生活設計がより豊かになります。

まず、売却と購入を同時進行で進めるのではなく、少し間を開けて調整できると安心です。例えば、「売れてから購入する」「先に購入してから売る」いずれの方法でも、無理な資金繰りや手続きが重なるリスクを避けられます。

加えて、大きな節税ポイントである「居住用財産の3,000万円特別控除」は、マイホームを売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度です（要件あり）。たとえ税金がかからなくても、確定申告での申告が必須です。売却後の春先には申告の準備を忘れずに進めましょう。

そして、住み替え先については、購入に固執せず賃貸という選択肢も視野に入れると、気持ちにもゆとりが生まれます。特に、ご夫婦の将来設計や生活スタイルの変化に柔軟に対応できる点が魅力です。最終的には、無理なく、安心して新しい生活をスタートできるよう、自社のサポートもぜひご活用ください。

まとめ

住み替えを検討される際には、まず現在の住まいのローン残高や査定額といった基本を押さえ、その上で資金計画をしっかり立てることが大切です。売却にかかるさまざまな費用や適した時期、契約の仕組みを理解すれば、ご夫婦のライフスタイルに合った進め方を見つけやすくなります。住み替えは人生の大きな節目ですが、準備を整え、分かりやすいステップで進めることで、安心して次の暮らしへと踏み出すことができます。疑問や不安が生じた際は、専門知識を持つ私たちが丁寧にサポートいたしますので、お気軽にご相談ください。